경알못 탈출을 위해
경제 용어 100개 스터디!
물음표가 느낌표가 되는 과정!
9일차!
Let's go!
step 1 : 10개 단어 학습하기
[set 9]
81. 재건축
건물의 소유주들이 조합을 구성해 노후된 주택을 헐고 그 대지에 새로운 주택을 짓는 것. 민간이 진행하는 것으로 정부가 주도하는 재개발과 구별된다.
재건축은 건물 소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것을 말합니다. 조합을 구성한 뒤 시공사를 선정하여 새로운 주택을 짓습니다.
보통 층수를 높여 새로운 집을 짓고 이를 분양하여 나오는 수익을 건축비에 보태며 소유주들이 분담금을 내기도 합니다. 이미 층수가 높은 아파트는 용적률 제한이 걸리기 때문에 추가 분양할 아파트를 많이 만들 수 없습니다. 따라서 소유주들의 분담금이 더 높아지는 경향이 있습니다.
재건축은 정비기본계획 수립에서부터 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 건축 심의(안전진단 등) → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분 → 이주와 공사 → 일반분양 → 준공과 조합청산’ 등 그 단계가 많아 일반적으로 7~10년가량의 긴 기간이 소요됩니다.
재건축과 많이 비교되는 재개발은 정부가 주도하는 더 넓은 의미의 공공사업을 말합니다. 재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반 시설을 정비하고 주택을 신축합니다.
82. 종상향
1·2종 일반주거지역을 2·3종으로 높이는 것을 말한다. 이를 통해 용적률과 층수를 높여 지을 수 있어 사업성이 좋아진다.
1종, 2종, 3종의 일반주거지역은 용적률이 150%, 200%, 250% 이하로 설정되어 있습니다. 종상향은 일반주거지역의 종을 높이는 것으로 용적률이 올라가는 효과가 생겨 건물을 더 높이 지을 수 있습니다.
83. 초과이익환수제
재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도
재건축 종료 시점(준공인가) 집값에서 개시 시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액 구간별로 10~50% 누진 과세합니다.
집값이 급등한 지난 2006년 도입됐지만 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 이유로 2013년부터 2017년 말까지 제도 시행이 한시적으로 잠정 유예됐다가 2018년 1월부터 부활했습니다.
84. 건폐율
건물 1층의 면적을 대지면적으로 나눈 비율을 의미한다. 000을 제한함으로써 건축물의 대지에 여유 공간을 확보하여 쾌적한 환경을 조성할 수 있다.
건폐율은 땅 넓이(대지면적)에 대한 건물 넓이(건축면적)의 비율을 나타냅니다. 쉽게 말해 땅 중에서 건물이 차지하는 영역이 얼마큼인지 나타내는 용어입니다.
건폐율은 건물이 얼마나 빽빽하게 들어서 있는지를 판단하는 데 사용됩니다.
85. 용적률
땅의 넓이 대비 건물의 전체 면적의 비율을 의미한다.000이 높을수록 건축물을 높게 지을 수 있으며, 재개발이나 재건축 사업의 경우 000이 클수록 분양 물량이 증가해 수익이 높아진다.
용적률은 땅 넓이(대지면적)에 대한 건축물의 총면적(건물 연면적)의 비율을 말합니다. 건폐율과 다른 것은 건물 전체의 면적을 고려한다는 것입니다. 모든 층의 넓이를 다 더한 뒤, 땅 넓이와 비교하는 것이죠.
용적률을 보실 때는 두 가지 관점에서 살펴보셔야 합니다. 바로 이미 지어진 건물의 용적률과 앞으로 지을 수 있는 건물의 용적률입니다.
이미 지어진 건물의 용적률이 낮다면 건물이 낮다는 것이고, 용적률이 높다면 건물이 높게 지어졌다는 뜻입니다.
그런데 ‘용적률 제한이 300%다’, 혹은 ‘500%다’ 라는 말을 할 때는 앞으로 지을 수 있는 최대 높이를 설명할 때 사용되므로 용적률 제한이 높을수록 더 높은 건물을 지을 수 있다는 뜻입니다.
기사에서 용적률 제한을 설명할 때도 별다른 설명 없이 용적률이 높다 혹은 낮다고 설명하기 때문에 혼동이 생기기 쉽습니다.
예를 들어 ‘A 건물은 용적률이 높기 때문에 사업성이 떨어진다’라는 문장을 읽었을 때 ‘용적률이 높은데 왜 사업성이 떨어지지? 용적률이 높아지면 좋은 것 아닌가?’ 와 같이 생각할 수 있다는 것이죠.
이미 지어진 건물은 낮을수록(용적률이 낮을수록) 좋습니다. 앞으로 더 지을 수 있는 높이가 많이 남았기 때문입니다.
용적률 제한은 높아질수록(규제 완화) 좋습니다. 앞으로 지을 수 있는 높이 제한이 높아(완화)지기 때문입니다.
재건축을 할 때 용적률 제한을 풀어주게 되면 건물을 더 높이 지을 수 있고, 분양할 수 있는 집이 늘어나기 때문에 건설사의 수익성이 높아지고, 조합원의 분담금도 줄어드는 효과가 생깁니다.
86. DSR_Debt Service Ratio_ 총부채원리금상환비율
대출을 받으려는 사람의 원리금과 이자를 합친 금액이 연 소득에서 차지하는 비율을 나타낸 수치. 고려 대상이 되는 대출은 주택대출 원리금 외에 모든 신용대출 원리금을 포함한다. DTI와 비교해 더 다양한 대출을 고려하기 때문에 더 엄격하다.
Debt Service Ratio의 약자입니다. DTI와 매우 비슷한 용어인데요. DTI와 DSR은 소득을 기초로 대출금액을 결정한다는 점에서 비슷하지만 어떤 대출까지 상환액에 포함시킬 것인지가 다릅니다.
DTI가 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 포함하는 반면 DSR은 거기에 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액을 적용합니다.
따라서 DSR을 적용했을 때 빌릴 수 있는 돈이 더 줄어드는 효과를 발휘합니다.
정부는 7월부터 1억원이 넘는 대출을 받은 경우 DSR 40%를 적용할 예정인데요. 예를 들어 연봉이 5000만원인 사람은 1년에 원금과 이자로 갚는 돈이 2000만원을 넘을 수 없습니다.
87. DTI_Debt to Income
총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 우리나라에서는 부동산 투기 과열을 방지하기 위해 이것의 규제를 확대하였다.
DIT는 Debt To Income의 약자로 income에 집중하시면 이해가 쉽습니다. income은 소득을 의미하므로 소득 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 용어입니다.
주의할 점은 대출 총액이 아니라 1년에 갚아야 하는 상환액의 비율을 의미한다는 점입니다.
88. LTV_Loan To Value ratio
주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말한다.
LTV는 loan to value ratio의 약자입니다. value라는 단어에 집중하시면 이 용어는 이해하기 쉽습니다. value는 가치를 의미하므로 LTV는 자산의 가치 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 의미한다고 파악하실 수 있습니다.
보통 부동산 기사에서 많이 등장하는데요. 주택담보대출을 받을 때 집의 가격에서 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지를 결정합니다. 부동산 정책 중 대출을 조일 때 많이 사용됩니다.
89. 애그플레이션
농산물 가격의 급격한 상승이 일반 물가의 상승을 일으키는 현상을 말한다.
최근 계란, 파 등의 식자재 값이 무섭게 오르면서 식탁물가에 비상이 걸렸는데요. 나라에서 비축물량을 풀고 수입 물량을 늘리는 등의 조치를 취했음에도 가격은 쉽게 잡히지 않았습니다.
식자재 값이 오르면 이를 재료로 사용하는 음식점 등의 원가가 올라가기 때문에 음식값이 올라갈 수 있습니다.
이렇듯 농산물의 가격이 일반 물가의 상승을 일으키는 현상을 애그플레이션이라 합니다.
90. 엥겔지수
일정 기간 가계 소비지출 총액에서 식료품이 차지하는 비율. 가계의 생활 수준을 측정하는 데 사용한다. 일반적으로 저소득 가계일수록 엥겔지수가 높다.
엥겔지수는 독일의 통계학자 에른스트 엥겔의 논문 발표에서 유래된 용어입니다.
그는 논문에서 가계소득이 높아질수록 식료품비의 비중이 감소한다는 가계 소비의 특징을 발견했는데요. 돈을 많이 벌수록 밥을 5끼 6끼 먹진 않으니 상대적인 식료품비의 비중이 감소하는 것은 당연하다고 할 수 있을 것입니다.
엥겔지수는 가계 소비지출 총액에서 식료품비가 차지하는 비율을 나타냅니다. 기본적으로 식료품에 들어가야 하는 비용이 있기 때문에 당연히 저소득층에서 엥겔지수가 높게 나타납니다.
step 2 : 오늘의 경제 한 문장
9구간 경제 한 문장 : 정부는 DTI규제에도 집값이 잡히지 않자 DSR규제를 시작했다.
관련 용어 : DTI, DSR
문장 설명 : DTI와 DSR은 모두 소득과 대출을 비교하는 용어입니다. 부동산 가격이 상승하면서 대출규제를 시작한 정부는 DTI를 먼저 규제했습니다. DTI란 Deps To Income의 약자로 소득 대비 대출이 얼마나 있는지를 나타냅니다.
구체적인 대출 파악 방법은 원리금상환액에 기타부채 이자상환액을 더한 것입니다. DSR은 DTI에서 대출을 조금 더 확대하여 잡습니다. 기타부채 이자상환액 대신 기타부채 이자에 원금까지 고려하기 때문에 기존에 갖고 있던 대출 금액이 늘어나는 효과가 나타납니다. 따라서 빌릴 수 있는 돈의 양이 줄어들어 대출규제가 심해지는 효과를 발휘합니다.
DTI : (본건 원리금상환액 + 기타부채 이자상환액) / 연소득
DSR : (본건 원리금상환액 + 기타부채 원리금상환액) / 연소득
step 3 : 뉴스 기사 살펴보기
📰 관련 기사 - 금융위, 스트레스 DSR 도입 속도 낸다… 주담대 한도 16% '뚝' (머니S 2024.01.24)
#DSR
https://n.news.naver.com/mnews/article/417/0000977289?sid=101
금융위, 스트레스 DSR 도입 속도 낸다… 주담대 한도 16% '뚝'
금융당국이 다음달부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도를 도입하기 위해 속도를 내고 있다. 스트레스 DSR이 도입되면 대출한도가 줄어들면서도 가계대출 가운데 고정금리 상품의 비중
n.news.naver.com
기사 일부 - 금융당국이 다음달부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도를 도입하기 위해 속도를 내고 있다.
✍️기사 3줄 요약
1️⃣ 금융위는 다음달 26일부터 스트레스 DSR 제도를 도입할 계획임.
2️⃣ 우선 은행권 주택담보대출에 적용한 뒤 6월에는 은행권 신용대출과 2금융권 주담대로 확대함.
3️⃣ 스트레스DSR 도입시 주택담보대출 한도가 줄어들어 갈아타기 수요가 늘어나고 있음.
step 4 : 용어 심화 학습
🔍DSR의 의미
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 이는 개인의 총 부채 상환액이 연간 소득의 얼마나 되는지를 나타내는 지표로, 개인의 부채 상환 능력을 평가하는 데 사용됩니다.
예를 들어, 연간 소득이 1억원이고, 연간 부채 상환액이 4천만원인 경우 DSR은 40%가 됩니다. 이는 연간 소득의 40%가 부채 상환에 사용되고 있다는 것을 의미합니다.
일반적으로 DSR이 높을수록 개인의 부채 상환 능력이 떨어진다고 판단됩니다. 따라서 대출 심사 시 DSR이 일정 수준 이상인 경우 대출이 제한될 수 있습니다.
2020년부터 과도한 대출로 인해 집값이 비정상적으로 상승하자 정부는 DSR을 강화해 대출 규제를 시작했습니다.
현재 DSR은 1억 이상을 대출받은 사람에 대해 제1금융권 기준 40%, 제2금융권 기준 50%가 적용되고 있습니다.
그런데 정부는 여기에 스트레스 DSR을 도입하여 대출 한도를 더 줄이려 합니다.
🔍 스트레스 DSR을 도입하는 이유
스트레스 DSR은 기존 DSR 을 계산할 때 경기나 대출자의 상황 변동을 고려한 스트레스 금리를 가산하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 경기가 안 좋아지거나, 대출자의 상황이 안 좋아지면 금리를 더 높게 책정하고 대출 가능 금액이 줄어들도록 하는 것입니다.
스트레스 DSR이 도입되면 대출한도가 줄어들면서도 가계대출 가운데 고정금리 상품의 비중이 늘어나는 효과가 기대됩니다.
🔍 도입 계획
정부는 2월26일 은행권 주택담보대출부터 단계적으로 적용할 계획입니다. 6월에는 은행권 신용대출과 2금융권 주담대로 확대하며 연말까지 전 금융권의 모든 대출에 스트레스DSR을 도입할 계획입니다.
올 상반기 중에는 스트레스 금리의 25%, 하반기 중에는50%만 적용한다. 2025년부터 스트레스 금리가 그대로(100%) 적용되며 기존대출의 증액없는 자행대환·재약정의 경우에는 내년에는 스트레스 금리적용을 유예하고 내후년부터 적용할 계획입니다.
🔍 대출 가능 금액이 얼마나 줄어들까?
예를 들어 연봉이 5000만원인 직장인 A씨가 스트레스 DSR이 25%만 적용되는 올 상반기에 연 5.04%의 금리로 30년 만기 변동형 주담대를 신청하면 지금은 최대 3억3000만원을 빌릴 수 있습니다.
스트레스 금리 0.375%포인트가 적용된다고 가정하면 한도가 3억1500만원으로 줄어듭니다.
내년 스트레스 금리가 1.50%포인트 오르면 A씨의 주담대 한도는 2억8000만원으로 줄어 최대 16%까지 줄어들 수 있습니다.
🔍 활발해진 대출 갈아타기
스트레스 DSR이 도입되기 전 대출 갈아타기를 하려는 수요가 높아지고 있는데요. 더 낮은 금리로 대출을 바꾸려는 움직임으로 풀이됩니다. 자세한 내용은 아래 기사를 참고해 주세요!
['스트레스 DSR' 도입前 갈아타기 수요 몰릴 듯]
https://www.mk.co.kr/article/10927734
차근차근 하나씩 기본부터!
Just Keep Going!
댓글